地上権と貸借権

借地借家法において借地権は「建物所有を目的とする地上権又は土地の貸借権」と定義され適用となっています。「地上権」を元とする借地権と「貸借権」を元とする借地権ではどういった違いがあるのでしょうか。ちなみにここでいう「建物」とは、借主の生活や営業を保護する目的の法律ですから建物を持たないもの(青空駐車場や電柱、ガソリンスタンドなど)や無償で使用契約をしているものは該当しません。

「地上権」は物権で、地主と契約して借りた土地に建てた建物の権利です。地主の承諾がなくても自由に第三者に譲渡したり転貸したりすることができます。また、土地登記簿の登記請求権もあります。「貸借権」は債権です。この権利を第三者に譲渡する場合は地主の承諾が必要で、その際には譲渡承諾料も支払わなければなりません。登記請求権もありませんから、登記の際にも地主の承諾が必要です。そのため、借主が「貸借権」で土地登記簿の登記をすることは困難なため、借主が建てた建物の登記をもって旧法や新法の保護を受けているといえます。

なお、現在の一戸建て住宅では「地上権」の物件は特殊で「貸借権」の物件が一般的です。また、借地権は財産権のひとつであり相続の対象となっています。地主に承諾を得る必要はなく、さらに原則として法定相続人が契約を引き継ぐことを拒否することはできません。